关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知
- 作者: 福建省住房和城乡建设
- 来源: 福建省住房和城乡建设
- 日期 : 2023-05-31
闽建房〔2023〕7号
福州市建设局、房管局、不动产登记和交易中心，厦门市住房局，漳州、泉州、三明、莆田、南平、龙岩、宁德市住建局，平潭综合实验区交建局、审批局：
为防范化解房地产市场风险，规范商品房预售行为，从严预售资金监管，保交房、保民生、保稳定。现就有关事项通知如下：
一、实行专户管理
房地产开发企业申请商品房预售许可前，应选择符合监管要求的商业银行作为商品房预售资金监管银行，并与所在地房地产管理部门共同签订三方监管协议。协议应当明确预售资金收存和使用方式、监管额度，以及房地产开发企业、监管银行和监管部门三方权力义务和违约责任。
一次预售许可证对应一个预售资金监管账户，监管账户名应当体现“项目商品房预售资金监管专户”字样。《商品房预售许可证》中应当载明监管账户信息，监管账户专用于商品房预售资金的收存和拨付，不得开通任何形式的自动扣款业务，不得作为其他贷款的还款账户或还款担保账户。
对相关部门依法冻结和扣划预售监管资金的，房地产开发企业和商业银行应及时书面告知房地产管理部门。
二、规范资金缴存
商品房项目预售期间，房地产开发企业要在地产营销场所入口处、签约缴款处和其他显著位置张贴预售监管账户信息。落实房地产项目联系人制度，项目取得预售许可证至开盘前，以及销售期间，项目联系人应实地查看项目公示信息是否完整，抽查预售资金是否按监管要求到账。
房地产开发企业应在合同签约前书面提示购房人，告知应该将定金、首付款等直接存入监管账户，并及时办理商品房买卖合同网签。房地产开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”。
各市县要建立预售资金监管信息系统，逐笔核查已网签商品房购房款项到账情况。加强对房地产营销场所的明察暗访，重点检查是否在显目位置张贴预售监管账户信息，是否将POS机关联至非预售资金监管账户，是否有营销人员违规诱导购房者将购房款存入非监管账户。
三、完善使用管理
房地产管理部门要结合本地实际，按项目按预售批次确定商品房预售资金监管额度。预售资金按项目管理，房地产开发企业申请使用监管额度内资金，专项用于工程建设支出，原则上应从预售资金监管账户直接转入施工单位账户、建材供应商账户、农民工工资专户等。监管额度内资金在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调项目公司预售资金。
房地产管理部门要不断完善商品房预售资金使用管理，优化各预售资金申请、审核、拨付流程，公布办事指南，实现全程网上办理，压缩办理时限，提高用款审核效率。要结合房地产开发企业信用评价，实施预售资金监管分级管控，支持信用良好、管理规范的房地产开发企业，使用保函替代预售监管资金。
四、强化风险防控
房地产管理部门要建立预售资金异动预警机制，对出现存在预售资金余额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等问题的房地产风险项目，要逐一梳理分析原因，实施清单式管理；对存在停工烂尾风险的，要加强实施应急处置。
对房地产开发企业及营销机构违规预售商品房，截留、挪用、违规使用预售资金的，立即暂停销售，暂停监管资金拨付，限期整改；限期未整改到位的，对违法违规行为处罚并予以公示，作为不良行为记入其信用档案，暂缓新办预售许可。对项目公司主要负责人、财务人员、销售主管及营销人员予以约谈问责。在售楼现场发布购房风险警示，增加日常监管巡查频次，每季度至少现场检查一次。对涉及经济犯罪的，要及时移交公安部门处理。
对施工单位、监理单位配合开发企业腾挪套取预售资金的，由行业主管部门予以曝光，将其不良行为记入信用档案，按照相关规定予以信用扣分。
对商业银行未将预售资金监管账户作为按揭贷款到账账户的、未履行商品房预售资金监管协议违规拨付预售监管资金的，房地产管理部门应将该商业银行违规行为即时书面函告当地人行、银保监部门，追缴被违规划扣的资金；情节严重的，监管部门可暂停或者终止其监管银行资格，造成损失的，监管银行应当承担相应赔偿责任。
即日起各地要全面排查各在建在售商品房项目预售资金监管落实情况，严防企业违规使用预售资金，引发新的项目风险，检查和处置情况于6月15日前报送省厅。
为防范化解房地产市场风险，规范商品房预售行为，从严预售资金监管，保交房、保民生、保稳定。现就有关事项通知如下：
一、实行专户管理
房地产开发企业申请商品房预售许可前，应选择符合监管要求的商业银行作为商品房预售资金监管银行，并与所在地房地产管理部门共同签订三方监管协议。协议应当明确预售资金收存和使用方式、监管额度，以及房地产开发企业、监管银行和监管部门三方权力义务和违约责任。
一次预售许可证对应一个预售资金监管账户，监管账户名应当体现“项目商品房预售资金监管专户”字样。《商品房预售许可证》中应当载明监管账户信息，监管账户专用于商品房预售资金的收存和拨付，不得开通任何形式的自动扣款业务，不得作为其他贷款的还款账户或还款担保账户。
对相关部门依法冻结和扣划预售监管资金的，房地产开发企业和商业银行应及时书面告知房地产管理部门。
二、规范资金缴存
商品房项目预售期间，房地产开发企业要在地产营销场所入口处、签约缴款处和其他显著位置张贴预售监管账户信息。落实房地产项目联系人制度，项目取得预售许可证至开盘前，以及销售期间，项目联系人应实地查看项目公示信息是否完整，抽查预售资金是否按监管要求到账。
房地产开发企业应在合同签约前书面提示购房人，告知应该将定金、首付款等直接存入监管账户，并及时办理商品房买卖合同网签。房地产开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”。
各市县要建立预售资金监管信息系统，逐笔核查已网签商品房购房款项到账情况。加强对房地产营销场所的明察暗访，重点检查是否在显目位置张贴预售监管账户信息，是否将POS机关联至非预售资金监管账户，是否有营销人员违规诱导购房者将购房款存入非监管账户。
三、完善使用管理
房地产管理部门要结合本地实际，按项目按预售批次确定商品房预售资金监管额度。预售资金按项目管理，房地产开发企业申请使用监管额度内资金，专项用于工程建设支出，原则上应从预售资金监管账户直接转入施工单位账户、建材供应商账户、农民工工资专户等。监管额度内资金在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调项目公司预售资金。
房地产管理部门要不断完善商品房预售资金使用管理，优化各预售资金申请、审核、拨付流程，公布办事指南，实现全程网上办理，压缩办理时限，提高用款审核效率。要结合房地产开发企业信用评价，实施预售资金监管分级管控，支持信用良好、管理规范的房地产开发企业，使用保函替代预售监管资金。
四、强化风险防控
房地产管理部门要建立预售资金异动预警机制，对出现存在预售资金余额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等问题的房地产风险项目，要逐一梳理分析原因，实施清单式管理；对存在停工烂尾风险的，要加强实施应急处置。
对房地产开发企业及营销机构违规预售商品房，截留、挪用、违规使用预售资金的，立即暂停销售，暂停监管资金拨付，限期整改；限期未整改到位的，对违法违规行为处罚并予以公示，作为不良行为记入其信用档案，暂缓新办预售许可。对项目公司主要负责人、财务人员、销售主管及营销人员予以约谈问责。在售楼现场发布购房风险警示，增加日常监管巡查频次，每季度至少现场检查一次。对涉及经济犯罪的，要及时移交公安部门处理。
对施工单位、监理单位配合开发企业腾挪套取预售资金的，由行业主管部门予以曝光，将其不良行为记入信用档案，按照相关规定予以信用扣分。
对商业银行未将预售资金监管账户作为按揭贷款到账账户的、未履行商品房预售资金监管协议违规拨付预售监管资金的，房地产管理部门应将该商业银行违规行为即时书面函告当地人行、银保监部门，追缴被违规划扣的资金；情节严重的，监管部门可暂停或者终止其监管银行资格，造成损失的，监管银行应当承担相应赔偿责任。
即日起各地要全面排查各在建在售商品房项目预售资金监管落实情况，严防企业违规使用预售资金，引发新的项目风险，检查和处置情况于6月15日前报送省厅。
福建省住房和城乡建设厅
2023年5月26日
2023年5月26日
闽公网安备 35010402351095号